Invertir en una vivienda para alquilar puede ser una excelente forma de generar ingresos pasivos, pero es fundamental entender qué rentabilidad obtendrás realmente. Muchos nuevos inversores cometen el error de fijarse solo en el alquiler que cobrarán, sin considerar todos los gastos y factores implicados.
En este artículo explicamos paso a paso y en lenguaje sencillo cómo calcular la rentabilidad bruta y neta de un piso en alquiler, con un ejemplo práctico usando cifras actuales del mercado español. También veremos errores comunes que cometen los principiantes y daremos consejos para mejorar la rentabilidad. Cerraremos con el valor añadido de Creando un Sueldo, la plataforma que te acompaña en cada paso.
¿Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler?
La rentabilidad bruta es el primer indicador que analiza cualquier inversor inmobiliario para medir la eficiencia económica de una vivienda en alquiler. Este dato muestra qué porcentaje de beneficio anual genera una propiedad en relación con su precio de compra, sin tener en cuenta los gastos asociados (como impuestos, mantenimiento o gestión).
En otras palabras, te indica cuánto dinero ingresa el propietario por el alquiler en proporción a lo que pagó por el inmueble.
Fórmula: (Ingreso bruto anual / Precio de compra) x 100
Ejemplo: Piso que cuesta 240.000 € y se alquila por 1.000 €/mes = 12.000 €/año. Rentabilidad bruta = 5%.
La rentabilidad bruta sirve como punto de partida para comparar oportunidades de inversión. No refleja el beneficio real, pero sí permite saber si un inmueble merece la pena seguir analizándolo.
Por ejemplo, una rentabilidad bruta del 3% puede resultar poco atractiva, mientras que una superior al 6% empieza a ser interesante dependiendo de la ubicación, el tipo de vivienda y el perfil del inquilino.
Según los últimos datos disponibles, la rentabilidad bruta media de la vivienda en España se situó en torno al 7,2% en 2024, una cifra muy superior a la de productos financieros tradicionales como los bonos del Estado (3,1%) o los depósitos bancarios.
Esto refuerza el atractivo de la inversión inmobiliaria como una vía sólida para generar ingresos pasivos y construir patrimonio a largo plazo.
¿Qué es la rentabilidad neta?
La rentabilidad neta es la ganancia real tras descontar todos los gastos asociados al inmueble:
- IBI y tasas
- Comunidad
- Seguro del hogar
- Mantenimiento
- Costes de adquisición (ITP, notaría)
- Gestores o agencias
Fórmula: ((Ingreso bruto – Gastos) / Inversión total) x 100
Ejemplo: Ingresos brutos 10.800 €, gastos anuales 1.800 €. Ingreso neto 9.000 €. Inversión 150.000 €. Rentabilidad neta = 6%.
Ejemplo práctico completo
- Compra de piso por 150.000 €.
- Alquiler mensual: 900 € → 10.800 €/año.
- Gastos anuales: 1.800 € (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento).
- Ingreso neto: 9.000 €.
- Rentabilidad neta: 6% (sobre 150.000 €).
- Si la inversión total asciende a 160.000 € (con gastos de compra), la rentabilidad neta baja al 5,6%.
Errores comunes al calcular la rentabilidad
- Confundir rentabilidad bruta con neta.
- Olvidar gastos clave (impuestos, comunidad, mantenimiento).
- No contar con vacancias (meses sin inquilino).
- Ignorar impuestos sobre el alquiler.
- No considerar el riesgo ni la inflación.
- Perseguir rentabilidades altas sin analizar el riesgo.
Consejos para mejorar la rentabilidad
- Reformas que permitan subir el alquiler (cocina, baño, eficiencia energética).
- Elegir zonas con alta demanda y buen equilibrio precio/alquiler.
- Elegir bien el tipo de inquilino y modalidad de alquiler.
- Minimizar impagos con seguros y buena selección.
- Revisar el alquiler cada año según el índice legal.
- Optimizar la fiscalidad con deducciones y reducciones IRPF.
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